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嘉興這些熱門板塊原來也存在硬傷和風險

來源:嘉論房產網  2020-01-15 16:58:04            
  科技城細分可以分成科技城核心、科技城南、科技城北,每一片的定位和價值邏輯都不一樣。目前有商品房在售的是核心區和科技城北。   科技城核心從2019年到2020年,預計房價會有一個不小的變化,蓋因地價逐高房價,該區域新售商品房有向2W進軍的潛質。

  科技城

  科技城細分可以分成科技城核心、科技城南、科技城北,每一片的定位和價值邏輯都不一樣。目前有商品房在售的是核心區和科技城北。

  科技城核心從2019年到2020年,預計房價會有一個不小的變化,蓋因地價逐高房價,該區域新售商品房有向2W進軍的潛質。

  但是核心區目前最敏感的就是學區問題。早前的科技城(南區)能從一個邊緣板塊一夜發跡,很大程度是因為實驗小學科技城小區的設立。但由于學校不大,每年的招生數爆表,導致入學緊張(入學預警紅色)。從近兩年的學校劃區來看,范圍僅限定在亞歐社區的東方都市、御上江南、宏潤花園三盤,此外社區新建交付小區僅為臨時托管。由于容納能力有限,擴大學區的可能性微乎其微。

  該區域當年賣房時大打學區牌的項目都面臨這個問題,包括去年迅速完成出貨的風華劍橋。

  怎么解決學區的問題,我們發現一所亞歐學校橫空出世了。不出意外,這所規劃學校就是來填補學區空缺的,建成后可以承擔實驗小學以外的亞歐社區交付小區的就學需要。不過學校還未正式立項,從開建到投入使用,需要一年時間,所以暫時是指望不上了,比較大的一個可能是,實驗小學容納不了的量,讓新建成即將投入使用的清華附屬學校來托管,也屬臨時性的。這樣可以解決亞歐建成之前的空檔。

  但讀不進實驗小學的幾個小區的業主,最在意的可能不是有沒有小學讀,而是實驗小學的招牌。

  所以在學區問題捋順之前,這個區域如果是抱著學區去的,請謹慎。不過過完農歷新年,很快又要劃區了,屆時該區域讀書問題如何解決,應該會有一個讓大家都能接受的方案。

  科技城北,硬傷可能就是配套問題了。這個區域住宅體量大,短期來看,各方面的配套都是滯后需求的。雖然新里城有號稱5萬方的社區商業,不過參考綠地自己原先的新都會……

  這個新板塊缺少群眾基礎,兼之體量巨大,從開發定位上也不如其他板塊高,目前來看投資屬性較低。適宜人群:新居民、在附近工作。

  城南

  城南即將進入姚家蕩新片區的開發。城南面臨的一個問題是,新板塊縱深較大,又偏居一隅,能否獲得認同。

  城南是繼南湖新區之后第二個站上2W房價的板塊,這其中很大原因是因為城南的區位優勢。而姚家蕩新片區則會喪失這個優勢,畢竟新片區要向南延伸到一個完全陌生的地域。

  這個地域和科技城北一樣,都是毫無基礎上的開發。

  雖然姚家蕩區域經過多年經營,已經積攢了一定的認同度,但姚家蕩在長水路北,而新片區在長水路南,長水路作為高架快速路,其割裂的副作用是現實存在的。

  姚家蕩新片區的規劃已經出爐,相對來說看點還是比較足的,但這需要一個漫長的過程。另外規劃再好也無法改變其方位偏離主流發展方向的窘境。因為姚家蕩新片區位處西南,而嘉興的主流開發方向在東南,加上滬杭鐵路和長水塘天然的割裂感,無法東進和國際商務區進行融合。

  這從高鐵新城的規劃也能窺見一斑。同樣位處長水路上的三個板塊,科技城南、國際商務區被劃進了高鐵新城規劃范圍,而姚家蕩新片區則失之交臂。也即意味著姚家蕩新片區很難乘上長三角一體化、嘉興接軌上海的東風。

  目前姚家蕩新片區出讓了首宗住宅用地,該片區能否打開局面,規劃中的姚家蕩九年制學校比較關鍵,通過優質學校吸引優質資源的方式被過去證明屢試不爽,唯一的存疑是,教育資源又是經開的弱項。

  秀湖板塊

  秀湖整體的均衡性在各個新興板塊中無疑是較為出挑的。秀湖的設置、資源的配置,讓秀湖區域在短短幾年間就快速成型,基本上沒啥短板,唯一就是商業落地的問題。

  唯一的問題是,秀洲區的城區開發不在城市開發的主流方向,這和姚家蕩新片區偏西南錯失機會不一樣。秀洲區的整體方向是背離城市主線的,意味著越發展,越往偏處去。高鐵新城、滬嘉軌道交通、快速路環線……近一兩年來的大動作、重大工程,秀洲區基本都是缺位狀態,啥都輪不到。

  就算是有軌電車,主要涉及的區域也是市區和南湖區、經開區,秀洲區可以分享的果實非常少。資源配置的傾斜幾乎是不可逆的。秀洲區城區在秀湖板塊之后,發展的空間會越來小。

  所以秀湖不適合投資,適宜生活和自住。但同時也會和城市風口失之交臂。

  南湖新區

  南湖新區啥都好,就是房價貴。對于想要追求學區而高位入手南湖新區,不是太過建議。

  事物發展皆有周期,北師大辦學固然不錯,但規模一擴再擴,想要一直保持在一個較高的教學水平上,也不是一件容易的事。有上坡的時候也會有下坡的時候,尤其在房價居高不下的情況下,北師大的學區房,已經過了風口期。

  國際商務區

  國際商務區最大的問題還是版圖過大,缺乏優質資源配置。不過由于國際商務區基本深度參與了高鐵新城的規劃,會迎來新的局面。


 

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